Deux condos comparables, affichés au même prix, dans le même quartier… mais des frais mensuels qui passent du simple au triple. Comment est-ce possible?
Pour plusieurs acheteurs, les frais de condo demeurent flous, parfois même sous-estimés. Pourtant, ces frais ne sont jamais arbitraires : ils reflètent des choix de gestion et des caractéristiques du bâtiment.
Les services inclus : le vrai cœur de la différence
Les frais de condo, qui sont payés par chaque copropriétaire tous les mois, couvrent ce que l’immeuble offre collectivement. Plus il y a de services, plus la facture grimpe.
Exemples concrets :
- Ascenseur (entretien + inspections obligatoires)
- Piscine, spa, gym (chauffage, entretien, assurances)
- Concierge ou gardien de sécurité
- Déneigement et entretien paysager complets
- Chauffage ou eau chaude inclus
- Entretien du stationnement intérieur
- Les frais d’une entreprise de gestion indépendante (par exemple, pour un immeuble de 120 unités, ce peut être annuellement 80 000 $).
Bon à savoir : un petit immeuble de 6 unités sans ascenseur ni espaces communs aura presque toujours des frais plus bas qu’une tour de 80 unités avec plusieurs commodités.
Les nouvelles réformes
Depuis les réformes récentes au Québec, le syndicat de copropriétaires (il est composé d’administrateurs-copropriétaires, élus par les autres copropriétaires) est notamment dans l’obligation :
- d’avoir dans ses coffres un fonds de prévoyance suffisant,
- de produire un carnet d’entretien à jour.
Le but est de protéger la valeur de la bâtisse pour tous les copropriétaires. Cela les protège aussi des cotisations spéciales salées en cas d’un bris soudain et trop cher pour être payé par le fonds de prévoyance. C’est aussi une bonne nouvelle pour les nouveaux acheteurs : imaginez acheter et, quelques semaines plus tard, devoir payer une cotisation spéciale de 1000$ pour des travaux non prévus!
Ces nouvelles règles ont toutefois fait gonfler les frais de condos de plusieurs immeubles. Certains seront élevés pour un délai indéterminé afin de rattraper le retard d’un fonds de prévoyance insuffisant, et d’autres ne descendront jamais.
Sachez qu’un syndicat de copropriétaire bien géré :
- planifie les travaux à long terme,
- alimente adéquatement le fonds de prévoyance,
- évite les réparations d’urgence coûteuses.
Et qu’un syndicat de copropriétaire mal géré :
- repousse les travaux,
- impose des cotisations spéciales surprises,
- maintient artificiellement des frais trop bas… jusqu’au choc financier.
La taille de l’immeuble et le nombre de copropriétaires
Ces deux facteurs peuvent influencer les frais de condos… mais pas toujours de la même façon!
Un grand immeuble n’a pas toujours des frais plus bas, puisqu’il y a davantage d’équipements coûteux, plus d’entretien et plus de gestion administrative. Et un petit immeuble peut avoir peu de services, mais chaque copropriétaire assume une plus grande part des dépenses. Bref, ça dépend!
Et rassurez-vous : dans le cas d’un immeuble neuf, dont certaines unités n’ont pas été vendues, c’est au constructeur d’assumer les frais de condos pour chacune d’elles jusqu’à leur vente.
L’assurance et les sinistres passés
Depuis quelques années, les primes d’assurance des syndicats explosent au Québec, surtout dans les immeubles ayant subi :
- des dégâts d’eau,
- des réclamations répétées,
- des problèmes de plomberie ou de toiture.
Un immeuble avec un historique de sinistres paiera plus cher… et les copropriétaires aussi.
L’âge du bâtiment
En comparant un immeuble neuf qui offre les mêmes services qu’un immeuble plus âgé, les frais du premier sont souvent plus bas. Voici pourquoi :
Les constructions neuves bénéficient généralement :
- de matériaux récents,
- de garanties (GCR),
- de systèmes mécaniques neufs.
À l’inverse, un condo plus ancien implique :
- plus d’entretien préventif,
- des réparations récurrentes (toiture, maçonnerie, balcons),
- parfois des mises aux normes coûteuses (sécurité incendie, ascenseurs).
Les frais de condos sont souvent un montant substantiel à mettre à son budget. Toutefois, il ne faut pas oublier que les propriétaires de maison paient aussi des frais en continu pour l’entretien, les assurances, etc. Ce sont donc des frais normaux et nécessaires.
Pour y voir plus clair, n’hésitez pas à discuter avec votre courtier immobilier des frais de condos des unités que vous avez dans la mire afin qu’il vous donne son avis d’expert.
