Lorsqu’on achète une propriété, on se concentre souvent sur le prix affiché : celui qu’on voit sur Centris ou dans la fiche descriptive. Derrière une transaction immobilière se cachent toutefois de nombreux coûts moins visibles… ou plutôt imprévisibles pour la plupart d’entre nous!
Et c’est justement là qu’un courtier immobilier devient un allié précieux.
Mieux vaut être un acheteur informé
Il est normal de tomber amoureux d’une maison. Mais, sous le plancher impeccable ou la cuisine rénovée se cachent parfois des éléments que les acheteurs ne savent pas repérer :
- Une grande hausse de taxes municipales prévue l’année suivante
- Des travaux importants à proximité qui causeront bruits et poussière pour les 3 prochaines années
- Un toit qui ne tiendra pas plus de 4 ans
- Une fondation fissurée
- Un drain français en fin de vie
- Une entrée électrique désuète
- Une rénovation faite sans permis
- Un test d’eau ou de pyrite jamais réalisé
- Des factures énergétiques anormalement élevées
Ces éléments ne figurent pas toujours dans l’annonce. Une bonne inspection pré-achat est essentielle afin de déceler plusieurs de ces enjeux, tout comme le jugement professionnel d’un courtier expérimenté.
1. Déceler les dépenses futures grâce à l’analyse du marché
Les courtiers ont accès à des données que le public ne voit pas : historique des ventes, notes internes, rapports antérieurs.
Un courtier peut vous dire :
- si les taxes municipales du secteur ont augmenté chaque année;
- si un règlement municipal imposera bientôt des travaux (ex. : remplacement des installations septiques, mise aux normes d’une entrée d’eau);
- si l’entretien moyen des maisons de ce quartier est plus coûteux.
- Etc.
Ces informations permettent d’anticiper des dépenses que vous n’auriez jamais imaginées.
2. Négocier en se basant sur l’état réel de la maison
Un courtier ne se fie pas seulement à l’apparence. Il observe ce que l’acheteur moyen ne voit pas et ce que le rapport de l’inspection a relevé:
- l’âge des fenêtres;
- la qualité de l’installation électrique;
- l’état de la toiture;
- la cohérence des rénovations effectuées.
S’il remarque une faiblesse, le courtier utilise cette information comme levier de négociation. Cela peut mener à :
- une baisse du prix demandé;
- un crédit de rénovation à la signature;
- l’ajout d’une clause de réparation avant l’acte notarié.
Les acheteurs non accompagnés n’osent souvent pas demander tout cela ou ne savent tout simplement pas qu’ils le peuvent.
3. Protéger l’acheteur avec les bonnes clauses
Les contrats immobiliers contiennent des clauses techniques qui jouent un rôle énorme lorsqu’un problème survient.
Un courtier peut recommander :
- une clause d’inspection plus poussée pour couvrir les vices structurels;
- une clause de divulgation complète sur les rénovations précédentes;
- une demande d’accès aux factures d’entretien (toiture, drains, etc.);
- une clause de retenue de fonds si un doute subsiste.
Ces clauses protègent l’acheteur en cas de surprises qui pourraient mener à des coûts qui étaient jusqu’ici invisibles, et c’est rassurant!
4. Évaluer l’impact des rénovations non déclarées
Il arrive que des propriétaires effectuent des rénovations sans permis… parfois mineures, parfois majeures.
Parce qu’il a habituellement visité des centaines de propriétés, un courtier, aidé par le travail de l’inspecteur en bâtiment, pourrait reconnaître certains indices à ce sujet :
- absence de factures;
- finition irrégulière;
- matériel incompatible avec les normes;
- incohérence entre l’âge de la maison et l’état réel des installations.
Si une rénovation semble douteuse, le courtier peut demander :
- une vérification auprès de la municipalité;
- des preuves de conformité;
- un ajustement de prix.
Cela évite aux acheteurs de devenir responsables de travaux non conformes et d’amendes éventuelles.
Un courtier immobilier qualifié ne sert pas seulement à visiter des maisons : il protège votre investissement, repère les pièges et vous aide à payer le juste prix. Bref, il transforme un achat en décision éclairée.
