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Connaissez-vous bien vos frais de copropriété?

RE/MAX Québec
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Des conseils de Desjardins : www.desjardins.com/maison
Caroline Arbour | journaliste

Vivre en copropriété suppose le partage des droits et responsabilités de l'immeuble ainsi que des frais qui y sont liés. Puisque la valeur et l'état de l'immeuble dépendent grandement de ces sommes, il importe de bien les connaître.

Une copropriété peut être indivise (sans division matérielle de l'immeuble) ou divise, comme c'est le cas pour la grande majorité des appartements d'un immeuble en copropriété.

Le fractionnement de la propriété divise se détaille habituellement ainsi :

  • une partie privative appartenant uniquement à son propriétaire (c'est-à-dire l'appartement lui-même, dont les limites physiques sont déterminées par le plan cadastral);
  • une partie indivise correspondant aux aires d'utilisation commune (corridors, escaliers, ascenseurs, etc.);
  • une partie indivise correspondant aux aires communes à usage restreint ou exclusif (ex. : balcons, fenêtres, etc.)

La déclaration de copropriété constitue les règles de vie commune et d'administration, incluant la valeur relative des fractions, le syndicat des copropriétaires, le conseil d'administration ainsi que la répartition des frais communs. Il s'agit d'un contrat notarié que chacun s'engage à respecter en devenant copropriétaire.

Répartition des frais de copropriété

Ces frais payés au syndicat des copropriétaires servent à financer les dépenses relatives à la copropriété et à l'immeuble. Une répartition équitable des frais de copropriété tient compte des quotes-parts, des parties communes et des composantes à usage restreint précisées dans la déclaration de copropriété.

Il est important d'isoler les coûts associés aux composantes à usage exclusif afin de les répartir uniquement entre les personnes qui bénéficient de leur accès et de leur utilisation. Par exemple, le propriétaire d'un commerce au rez-de-chaussée de l'immeuble ne devrait pas contribuer aux frais associés à l'espace résidentiel de l'édifice.

Dans le cas des copropriétés neuves, il arrive que la répartition établie par le promoteur soit inadéquate ou que les frais mensuels aient été sous-estimés. Une réévaluation du montant et de la répartition des frais, une fois le syndicat de copropriété en place, permet de limiter les sources de litige entre copropriétaires.

1- Utilisation des frais de copropriété

Couvrir les coûts engendrés pour la gestion de l'immeuble, la rémunération des administrateurs et l'entretien courant des aires communes comme le :

  • Lavage des vitres
  • Nettoyage des tapis
  • Déneigement
  • Etc.

2- Constituer un fonds de prévoyance

  • Ce fonds a pour principal objectif de maintenir l'immeuble en bon état. Il prévoit le financement des gros travaux, comme la réfection du toit ou le remplacement des fenêtres.
  • En permettant l'entretien optimal de l'édifice, le fonds de prévoyance contribue à en protéger la valeur au fil des ans. L'investissement immobilier du copropriétaire est ainsi protégé.
  • Sans fonds de prévoyance - ou avec un fonds insuffisant -, le copropriétaire peut se voir obligé de verser une contribution imprévue afin de permettre l'exécution d'une rénovation importante.

3- Constituer un fonds d'imprévu

  • Ce fonds permet de couvrir des dépenses imprévues de toute nature, mais n'est pas obligatoire.

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